Bauschäden und Baumängel in Berlin - Erläuterungen und Beispiele

Der Schaden im Allgemeinen

Als Schaden wird im Allgemeinen jede unfreiwillige Einbuße an Rechten oder Rechtsgütern bezeichnet. Dabei wird grundsätzlich unterschieden in den unmittelbaren und den mittelbaren Schaden.Bei dem unmittelbaren Schaden handelt es sich im üblichen Sprachgebrauch um den Schaden, der am verletzten Recht oder Rechtsgut selbst eingetreten ist.

Der unmittelbare Schaden wird auch als „direkter Schaden“ bezeichnet.Der mittelbare Schaden ist zumeist der Schaden, der nicht an dem verletzten Recht oder Rechtsgut selbst eintritt, sondern durch den oder infolge des mittelbaren Schadens dann an anderen Rechten oder Rechtsgütern eintritt. Der mittelbare Schaden wird oftmals auch als „Folgeschaden“ oder „indirekter Schaden“ bezeichnet.

Der Bauschaden oder Baumangel

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes durch ein schädigendes Ereignis, z. B. durch einen Baumangel. Ein Baumangel liegt vor, wenn der "Ist" - Zustand in negativer Weise vom vertraglich geschuldeten "Soll" - Zustand abweicht. Mangel ist ein Rechtsbegriff, der z.B. in § 13 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) bzw. DIN 1961 oder § 434 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert wird. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Nicht jeder Baumangel muss zwangsläufig zu einem Bauschaden führen.

Bauschäden können resultieren aus Konstruktions-, Material- oder Verarbeitungsfehlern, aus unterlassener Instandhaltung oder Mordernisierung, Schäden durch Nutzung, aus Überbeanspruchung, Umwelteinflüssen, Schadstoff- oder Gewalteinwirkung, usw. - oder aus der Kombination mehrerer der erwähnten Gründe.

Als Bauschaden bezeichnet man eine Beeinträchtigung der Funktion und/oder des Wertes und/oder eine wertmindernde Veränderung am Bauwerk, wie sie unter normalen Umständen nicht zu erwarten wäre. Optische Beeinträchtigungen, Einschränkungen der Nutzung oder gar die Gefahr für Leib und Leben sind mögliche Folgen eines Bauschadens oder Baumangels.

Besonders mangelgefährdete Bereiche befinden sich an Abdichtungen von Kellern/Tiefgaragen und Bodenplatten, Feucht- und Nassräumen, an Fenstern und Türen sowie von Dächern und Terrassen, Balkonen, Erkern und Loggien sowie bei Fugen und Anschlüssen in Putz und Mauerwerk, Trockenbau, Fassaden, Holzbauteilen und Estrich sowie bei der Dichtigkeit, Isolierung und Dämmung von Leitungen und Anlagen bei Sanitär, Heizung und Lüftung sowie Dimensionen und Absicherungen von Elektroleitungen und -anlagen.


Mängel zeigen sich dann insbesondere durch Feuchtigkeit, Nässe, Schimmel, Pilz, Schwamm, Ungezieferbefall, Legionellen, Risse, Unebenheiten, Gefälle und Steigungen, Zugluft, Geräusche, Gerüche, Verschmutzungen, Zerfall oder erhöhtem Verbrauch.

Der zweite und letzte veröffentlichte Bauschadensbericht über Baumängel an Wohngebäuden für die Bundesrepublik Deutschland stammt von der DEKRA und datiert auf das Jahr 2008. Dort heißt es, dass die Anzahl der Mängel etwa 32 pro Objekt beträgt und die Höhe der Mangelbeseitigungskosten auf über 10 Tsd. € angestiegen ist. Die Mangelfolgekosten können zudem noch bis zum Dreifachen der Mangelbeseitigungskosten, also mehr als 30 Tsd. € betragen. (Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden, DEKRA Real Estate Expertise GmbH , Saarbrücken, im Januar 2008). Herausgeber des 3. Bauschadensberichts des Bundes über Schäden an Gebäuden in 1995 ist das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bonn.

Die dort ausgewiesenen Kosten vermeidbarer Neubauschäden wurden dort schon in den Jahren 1985 - 1992 mit jährlich über 3 Mrd. DM beziffert. Die vorherrschende Meinung der sach- und fachkundigen Experten ist gleich. Mängel verteilen sich über den gesamten Bauprozess, die Tendenz steigt an und unabhängige und mehrstufige Prüfungen und Kontrollen durch Dritte helfen, den wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden.

Bauschadensaufnahme durch analytische Methoden

Im Zuge der Bauschadensaufnahme werden die Bedingungen erfasst, die den objektiv ersichtlichen Rahmen des Bauschadens bilden. Dazu zählen die Beschreibung des Bauschadens selbst, die Umgebungsbedingungen, die Bauschadenshistorie, die Erstellungsbedingungen und die Konstruktion, die betriebliche Nutzung, sowie etwaige Vorprüfungen und Analysen.

Anschließend erfolgt die Bauschadensbeschreibung mittels verbaler und bildlicher Dokumentation des Bauschadens mit Lage, Ausmaß und Ausprägung, sowie die Erfassung örtlicher Betriebsdaten unter Einordung des Bauschadens in das Bau(teil)system. Sich zum Abschluss der Bauschadensaufnahme anschließende Bauschadenshypothesen bilden dann die Grundlage für weitere Untersuchungen, wie Prüfungen und Analysen.

Bauschadensfeststellung mittels Bauteilprüfungen

Im Zuge der Bauschadensfeststellung erfolgt die Durchführung von nicht zerstörenden oder zerstörenden örtlichen Prüfungen. Dabei sind geeignete Prüfverfahren vorab auszuwählen. Zerstörende Prüfverfahren sind z.B. bei Feuchtemessverfahren die Calcium-Carbid-Feuchtemessung oder die Darr-Methode. Nicht zerstörende Prüfverfahren zur Bauschadensfeststellung sind z.B. bei Feuchtemessverfahren elektrische Messverfahren oder Mikrowellen-Messverfahren. Bei zerstörenden Messverfahren sind in Art und Umfang angemessene Proben zu nehmen, um Verarbeitung,- Gebrauchs- und Materialeigenschaften erfassen und bestimmen zu können.

Im Falle nicht zerstörender Messverfahren sind Messraster und -parameter zu bestimmen, Referenzbereiche festzulegen und Vergleichsmessungen im Bauschadensumfeld durchzuführen. Stationäre und mobile Messgeräte zur Erfassung oder Analyse unterschiedlicher physikalischer, chemischer und elektrischer Größen gibt es in großer Vielzahl. Die im konkreten Schadensfall zur Anwendung kommenden Messgeräte sollten über Kalibrierzertifikate nach ISO 9000 verfügen und dem jeweiligen Bauschaden angemessen sein.


Messinstrument-Beispiele:

Moist 250 B - Messung typischer Feuchteschäden in Bauwerken mittels Mikrowellen-Rastermessungen unabhängig von der Versalzung bis zu einer Eindringtiefe von 30 cm. Kalibrierung nach WTA-Merkblatt. Ein Präzisionsinstrument, das höchsten Ansprüchen genügt.

Testo 882 - modernste Wärmebildtechnik - Einhand-Bedienung in Top-Bildqualität. Hohe Wärmebild-Auflösung, präzise Messungen, automatische Hot-Cold-Spot-Erkennung, integrierte Digitalkamera mit zur Realbildaufnahme zu jedem Wärmebild usw.

Pyrometer-Taupunktscanner BP25 - Mit dem BP25 werden potenzielle Taupunktunterschreitungen an Materialoberflächen und damit Gefahrenstellen für Schimmelbildung oder schlechte Isolierungen präzise lokalisiert.

T660 Materialfeuchtemessgerät - Das T660 ist ein professionelles Handmessgerät zur schnellen zerstörungsfreien Ermittlung von Feuchteverteilungen in oberflächennahen Bereichen bis 4 cm.

PCE-VE Videoendoskop - Das PCE-VE ermöglicht die visuelle Inspektionen von Bauwerken und Bauwerksteilen. Dabei ist sowohl die Dokumentation von schwer erreichbaren Stellen als Foto als auch als Videosequenz möglich. Das Videoskope ermöglicht optische Einblicke in das Innenleben von Bauwerkern und Bauteilen ohne diese vorher zu demontieren. Bilder und Video- Sequenzen werden zur Dokumentation im Gerät abgespeichert.

Bauschadensanalyse als abschließende Auswertung

Bei der Bauschadensanalyse erfolgen die Auswertung der Prüfergebnisse und ihre Bestimmung hinsichtlich der Übereinstimmung mit den bauzeitlichen und aktuellen allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und der Normenkonformität. In diesem Stadium werden Entscheidungen über weitere notwendige Überprüfungen oder Ergänzungen bezüglich weiterer Analysen (Laboruntersuchungen, Tiefenprüfungen o.ä.) getroffen.

Anschließend erfolgen die Ermittlung und Würdigung der möglichen Ursachen und der, den Bauschaden beeinflussenden Randbereiche und Einflussfaktoren. Daraus lassen sich aus der Bauschadensanalyse Empfehlungen oder Maßnahmen herleiten, die Primär- oder Sekundärmaßnahmen zur Folge haben. Primärmaßnahmen bilden hier zumeist bauliche Änderungen oder Ergänzungen; Sekundärmaßnahmen lediglich das Nutzerverhalten oder die Nutzung selbst.

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